2025年（令和7年）1月1日時點的最新路線價已於7月公布。大阪與關西地區的地價已經連續4年上升。這股漲勢背後有哪些原因？未來還會繼續嗎？本文將透過國稅廳數據，帶你深入了解關西地區的地價變化與前景。

大阪府第一名地點在哪？

關西地區地價最高的地點，仍由大阪市北區「阪急梅田本店前」（角田町・御堂筋）拿下。這裡的價格高達每平方公尺2,088萬日圓，比去年上漲3.2％，等於一年增加了64萬日圓，再次穩居大阪國稅局管轄內的最高價地段。京都市的最高價地點是下京區四條通寺町一帶，每平方公尺 832萬日圓（年漲10.6％）；神戶市則是中央區三宮中心街，以 584萬日圓/m²（年漲9.8％）排第一。

關西各府縣的路線價漲跌情況如下：

大阪府：+4.4％（連4年上升，漲幅居冠）

京都府：+3.7％

兵庫縣：+2.0％

滋賀縣：+0.5％

和歌山縣：▲0.7％

奈良縣：▲1.0％

大阪、京都、兵庫呈現明顯上升，反觀奈良、和歌山則略有下跌，整體呈現「強弱分化」。

大阪市的「熱區」在哪裡？

這幾年，大阪市內的大型開發案讓不少地段價格水漲船高。其中最受矚目的就是城東區森之宮。
森之宮地價在一年內從全市第26名竄升至第6名，漲幅高達 +15％。原因很明顯：

●JR大阪環狀線、地鐵中央線與長堀鶴見綠地線交會於此，交通便利。

●2025年9月，大阪公立大學新校區將在森之宮啟用，帶來大量學生需求。

●2028年還有新地鐵站計畫，加上周邊住宅建設活躍，提升整體行情。

其他亮點還包括：

●梅田北側（うめきた二期）：2027年度全面開業，配合萬博與新車站建設，潛力驚人。

●夢洲（2025萬博會場）：隨著基礎建設推進，價格一路看漲。

●灣岸地區（弁天町〜住之江〜港區）：14個調查點全數上漲，漲幅最高達 +18.2％（弁天町中央大通沿線）。

為什麼會漲？五大原因解析

1.觀光復甦 + 外國客大增

◆日圓貶值吸引大量外國旅客回流，大阪與京都的觀光商業區需求明顯增加。

◆例如難波站周邊就漲了+17.9％。大阪府還喊出2025年要吸引1,600萬名外國旅客。

2.大阪「民泊特區」效應

◆全國九成的特區民宿集中在大阪市，其中四成由中國資本經營。

◆浪速區的地價就因為民宿買賣熱潮而暴漲 +17.9％。

3.萬博與再開發工程

◆2025大阪・關西萬博讓基礎建設全面加速。

◆萬博結束後，夢洲還有IR（綜合度假村+賭場）計畫，長期帶來強勁需求。

4.大型商業與住宅開發

◆西區、福島區等地高樓住宅興建帶動行情。

◆新大阪因為「なにわ筋線」「中央新幹線」等規劃，也吸引市場目光。

◆京都市中心住宅地價也持續穩定上升。

5.外資進場

◆亞洲資金積極投入大阪與神戶，帶動豪宅與飯店開發。

◆兵庫縣城崎溫泉的地價甚至飆升 +24.2％，就是外資投資的成果。

未來展望：漲勢還能延續嗎？

短期內，大阪・關西的地價將持續「強勢」。

●到2025萬博舉辦期間：觀光與開發需求同步推升，漲勢不減。

●萬博結束後：可能會出現短暫修正，但幅度有限。

●長期（至2030年左右）：梅田、中之島的再開發、IR開業、なにわ筋線與新幹線規劃，將繼續支撐地價。

特別值得關注的熱區：

●梅田北側的「うめきた再開發」

●夢洲IR與灣岸地區

●新大阪〜十三一帶

整體來看，即使未來經濟或利率變化可能帶來波動，但大阪・關西的土地需求依然強勁，未來幾年整體走勢看好。

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