如何挑選投資用房產?不僅只看回報率

2022.07.15.Fri
  • 投資小貼士

近年來,投資房地產似乎成了更多人的第一選擇。
但是,房地產投資與股票投資相比,投資單價較大,投資後的管理買賣等事項也不能掉以輕心。因此房地產的投資是一項需要十二分注意的投資。
本次為您講解房地產投資中較為重要的部分,如何挑選房產物件。

1.根據你的目的和目標,確定你想購買的不動產的條件。
根據你的房產投資方法、目標和目的,你選擇房產的條件會有很大不同。例如,選擇低風險但有穩定收入的房產,或者投資高風險但高收益的房產物件。
您需要先設定你自己的目的和目標,再根據設定的項目來選擇投資的物件。

制定適合自己管理風格的條件。
管理方式有幾種類型,但設定條件的方式主要取決於你想如何創造收入。
首先,通常被認為是優秀的物件條件需滿足以下四個條件中的一個或多個。

· 相對便宜的條件
· 空房時間短,入住率高
· 資產價值高
· 有可能以高收益率運營

當然,要找到一個具備所有條件的合適房產是很困難的。正如俗話所說的 "權衡"(一榮俱榮,一損俱損)一詞所暗示的那樣,為獲得回報總是要付出風險或代價。
例如,離車站較近但購買成本高較高的房屋,以及收益率較高但建築年限較老的房屋。
因此,你應該在了解自己的運作風格和權衡之間的關係的基礎上,設定選擇房產的條件,包括是否會持續從租金收入中獲利,是否會為了物業的出售而獲利,或者是否還繼續添置房產。

2.假設出售時的價格並考慮收益率
在考慮收益率時,很容易把注意力放在租金收入上,但實際上,在經營房產時有必要考慮到房產的銷售。
當然,如果出售價格高於購買價格,自然可以獲得資本收益。因此,選擇房產時不僅要考慮收益率和房產條件,還要考慮出售。
另外,在一年中的某些時候,即使要出售房產,也可以以較高的價格出售。
本節解釋了對你的投資回收有重大影響的四個項目的時間:季節、土地價格、佔用條件和通過出售回收你的投資。

(1)在搬家旺季出售
如果在2 ~ 3月搬家較多的季節出售的話,往往會賣得比較貴。
這是因為,在公眾對租賃房產需求增加的同時,更多的人希望擁有和經營房產。

(2)在土地價格上漲時出售
若物件周圍建設了新車站、因便利性得到提高,導致該區域土地價格上漲,此時也是出售房產的好時機。

(3)在房屋滿室出租時出售。
在房子滿室的時候出售,可以比有空房時售出更高的價格。
一般來說,空房率越高會使出售更加困難。房屋空出時,為了能順利出售物件,建議您先招租,有租客後再進行售賣。

(4)當出售價格超過房產的購買成本時出售
以這種方式出售時,要對出售產生的利潤徵收轉讓稅
這樣,您不僅要考慮租金收入,還要考慮出售時價值多少來選擇你的房產。

(5)在匯率上漲時出售
近日日幣持續下跌,持續創出新低。於匯率低時購買房產,在日幣匯率攀升後再拋售房產,也是投資盈利的好選擇。這樣的情況,您在挑選房屋的時候,更應將是否便於未來出售納入考慮條件。

3.總結
進行房地產投資,應該了解物件的風險與收益之間的平衡,將物件的購買成本以及出售納入考量範圍之內,再根據自己的經營風格選擇符合自己的投資方式。