在日本購買不動產、查看物件資料或閱讀「重要事項說明書」時，

你可能會看到一個不太熟悉的名詞—「風致地區」。

這並不是建案名稱，而是與土地使用、建築限制密切相關的都市計畫制度。

一旦土地被指定為風致地區，在建蔽率、建築高度、綠地保留，甚至外觀設計上，

都可能受到比一般住宅區更嚴格的規範。

一、什麼是風致地區？

風致地區是日本依據《都市計畫法》所設立的都市計畫區劃之一，

目的在於保護都市中的自然景觀與綠意環境，避免過度開發破壞原有風貌。

這裡所說的「風致」，指的是水景、樹木、丘陵、開闊空間等

自然元素與都市共存所形成的整體景觀氣氛，而不只是建築外觀是否美觀。

因此，風致地區多半會出現在：

• • 河川沿岸
• • 公園周邊
• • 低密度住宅區
• • 綠地、山坡或自然環境較豐富的區域

像東京都就設有多個風致地區，用以維持都市中的自然景觀品質。

二、風致地區與景觀地區有什麼不同？

在不動產資料中，風致地區常會與「景觀地區」一起出現，但兩者重點不同。

簡單來說，風致地區重視的是自然保存，景觀地區則著重人工景觀的美感設計。

三、在風致地區內會受到哪些限制？

在風致地區中，只要行為可能影響自然景觀，通常都需要事前申請許可。

常見受管制的行為包括：

• • 新建、改建、增建或移動建築物
• • 宅地開發、土地整地
• • 樹木砍伐或大量修剪
• • 挖土、填土、水面變更
• • 建築外觀或色彩若與周邊風致不協調，也可能受限制

也就是說，即使土地本身可以建築，並不代表能依一般住宅區的條件自由規劃。

四、風致地區與建蔽率、建築高度的關係

風致地區本身並不是用途地域，而是「附加在土地上的限制條件」。

各地方自治體會依照條例，訂定更細緻的規範，例如：

• • 建蔽率上限
• • 建築物高度限制
• • 與道路、鄰地的退縮距離
• • 綠地或植栽保留比例

以常見情況來說：

• • 第一種風致地區：限制較嚴，建蔽率可能僅20%左右
• • 第二種風致地區：相對寬鬆，但仍低於一般住宅區

實際數值會因城市不同而有所差異，因此在購屋或規劃前，

一定要向當地政府或專業不動產人士確認最新條例內容。

五、固定資產稅會比較高或比較低嗎？

風致地區本身不會直接改變固定資產稅的計算方式。

稅額仍主要取決於：

• • 土地評價額
• • 建物評價
• • 用途地域

不過，由於風致地區通常位於環境品質較佳、開發密度較低的區域，

在某些地段，土地評價可能相對較高；

另一方面，建築規模受限，也可能間接影響資產運用方式。

六、購買風致地區不動產前的小提醒

• • 不要只看用途地域，也要確認是否位於風致地區
• • 有改建、增建或翻修計畫時，務必事前確認是否需要許可
• • 對於追求居住環境品質、自住導向的買方，風致地區往往是加分項目
• • 對於高密度開發或投資型規劃，則需特別評估限制影響

風致地區是一項為了保護都市自然景觀而設立的重要制度。

它並不等於不能居住，但代表在「如何建、能建多少」上，

必須尊重環境、遵守比一般地區更嚴格的規範。

在日本不動產交易中，看懂「風致地區」這個詞，就是避免日後規劃受限的重要一步。

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