地價暴跌難波地區,起死回生還有多遠?

2022.10.21.Fri
  • 投資小貼士

大阪難波的土地價格正在走出低谷
在全國跌幅最厲害的10個城市中,大阪繁華地區難波的地價開始出現“逆轉攻勢”。
在9月份公佈的都道府縣地價(基準地價)中,去年進入跌價最厲害的前10名的3個商業用地,此次全在排名外。主要原因是,隨著新冠的平息,外國遊客旅日帶來了變化。
難波心齋橋附近,觀光、餐飲、住宿等逐漸回春,那一片區的人們對租賃的需求也會越來越大。

趁著地價便宜的現在,很多大公司紛紛選擇了大阪作為房地產投資的對象。
以下是去年跌價最厲害的前10名的3個商業用地:

1.【去年地價跌幅全國第一名】

大阪市中央區宗右衛門町的「DEKA戎橋大樓」周邊。與前年度比下降了18.5%,雖然今年地價也在下跌,但跌幅縮小至1.6%,排在最差10位之外。
這座大樓面向道頓堀川,靠近觀光勝地戎橋。在河對岸的斜前方,便是知名的格力高廣告牌,那里是非常受人歡迎的拍照打卡景點。

2. 【去年地價跌幅全國第二名】

大阪市中央區難波的「ECS第32大樓」周邊。
ECS第32大樓面向千日前大道,同時還有家電量販店的bic camera等,也是難波屈指可數的熱鬧景點。 ECS第32大樓周邊地價,今年雖然也在下跌,但跌幅縮小至2.9%,並未在今年最差10位之內。

3.【去年地價跌幅全國第九名】

大阪市中央區南船場的「心斎橋フロント大樓」周邊。與去年9.0%的跌幅相比,今年大樓周邊的地價跌幅為0.0% ,回到了平穩狀態。心斎橋フロント大樓位於心齋橋車站附近,面向長堀大道。奢侈品專賣店和進口車店林立的御堂筋也近在咫尺。與餐飲店引人注目的道頓堀一帶不同,這裡也深受遊客喜愛,是個熱鬧的景點。

由於防疫政策遊客流失而導致的地價下跌的情況,在今年出現了反轉。因地價下跌的幅度開始縮小,不動產物件的收益力也將上升。儘管目前還沒有出現正比例增長,但基準地價的停止下跌,也意味著這些地區的房地產的盈利能力將得到提高。
日本的土地基準價格是政府根據房地產租金的盈利能力和周圍房地產的交易情況計算出來的。
防疫政策導致難波地區土地價格大幅下跌,很大程度上是因為難波地區遊客群的流失。
在新冠之前,因繁盛的旅遊業而衍生出的,對餐飲、店舖的需求,均在防疫政策下不得不撤店。因此,在難波地區聚集的從業人員也離開了該地區,他們曾經使用的大樓也收不到房租,盈利能力大打折扣。


隨著今年日本重新開放,基準地價截至7月1日,今年難波地區的地價跌幅均有所減小,這意味著商店回來了,大樓們可以收取租金,甚至還可以提高租金。
更是在10月11日,日本全面開放之後,在大阪的街上,推著行李箱說著外語的遊客開始隨處可見。位於道頓堀的一家咖啡店的相關人士苦惱道: “近期,語言不通的客人開始增多,菜單需要多個語種的翻譯版。”在道頓堀,擁有超過100家門店的道頓堀商店會會長上山勝也表示:“雖然周圍仍然有很多空店,但以餐館為中心,顧客們正在恢復,週末道頓堀的人流量也恢復到新冠流行前的80%左右。”

除了旅遊全面開放,大阪還有2025年的大阪・關西世博會助力觀光業、餐飲業等各業的複蘇。
大阪為了2025年舉辦的大阪、關西世博會,相關準備也在火熱進行中,其中不僅有大阪港區的地鐵線的延長、大阪北區梅北2期的大型再開發事業、還有此花區人工島夢洲島的建設和大阪中央區大阪城附近的開發項目等等。
目前,受大阪地鐵的中央線延伸影響,弁天町站(大阪市港區)周邊地區土地交易活躍。與世博會會場——人工島夢洲島(大阪此花區)相連的JR環線的換乘站的商業用地的地價也在上漲。
當前不僅是日本國內的大公司,海外的企業也紛紛選擇大阪作為投資地。在大阪城周邊,也將陸續興建外國酒店。


新加坡高端外資酒店Capella酒店集團的新品牌柏典酒店將首次進駐日本。柏典酒店選址於大阪城以南的。目前正在建設中,併計劃2025年春季開業。
仲量聯行JLL的關西分公司表示,於2021年在關西地區不動產投資總額的50%約4600億日元為外資,22年也預估是同分割水平。
2025年大阪-關西世博會和日本全面開放的遊客恢復,關西地區的旅遊業也在逐步恢復。人流量的回升增加,會為大阪地區帶來大量收益。當下大阪區域低迷的地價,對很多房地產投資者來說是一個巨大的機遇。