不少客戶或朋友都會有這麼一個疑問：“買房可以拿日本綠卡嗎？”
2020.07.09.Thu
- 投資小貼士
移民日本的第一步——購買房產
回答這一疑問，首先要從日本的移民政策開始說起。不同於某些移民國家，日本沒有一步到位取得綠卡的方法，需要其他簽證作為跳板。
不考慮配偶簽證，工作簽證需要一定的日語水平以及大量的時間和勞力，而對於無法長期逗留日本但有一定積蓄的外國人，最合適的跳板也許是「經營管理簽證」。
何為經營管理簽證？
為了刺激經濟、吸引外資，日本從2015年開始放寬了外國人赴日投資創業的條件，對符合以下條件的外國人發放最低3個月，最高5年期限的簽證。
申請者需要符合的條件：
1.在日本國內有事業所（辦公室）。
2.僱2名以上職員，或出資金額達到500萬日元（約135萬台幣、35萬港幣、32萬人民幣）以上。
關於第2條，基本資金到位，跟隨移民律師的指引去辦便可解決，因此本文不作詳細討論。反而是看似簡單的第1條，往往使很多客戶碰壁。
何為合乎規格的事務所？
事務所是否合規格，會直接影響到是否能取得簽證，首先我們可以看一些日本入國管理局審批的案例。
審批通過的案例：
A先生（飲食店）
租借了一戶「住宅」，告知房東此處要作為店面經營，并得到了房東許可。
B先生（商品販賣）
將自家住宅隔成居住區域及辦公區域，在門口放置公司的標識，且辦公區域里有電話、電腦、打印機等辦公用具。
審批不通過的案例：
C先生（商品販賣）
租借了一戶「住宅」，但檢查後發現房間內只有一些日常用品，無工作人員，且無用於辦公的跡象。
D先生（設計公司）
事務所並非申請人名義，而是公司員工的住宅，且水電費亦由員工支付。
綜合以上案例來看，一個合格的事務所基本需要滿足以下條件：
1. 事務所門口需要有公司的標識。
2. 若住宅兼用為事務所，則需要區分清辦公區域與居住區域，辦公區域。
3. 若事務所為租賃物業，則需要得到房東的經營許可。
假如申請人選擇租借事務所，往往會碰到第一難關——日本獨特的保證人文化。即租房時幾乎都要有一位保證人來做擔保，這位保證人必須是日本人或有永住身份的人。
多數日本人不愛「多管閒事」，同時多數日本人也害怕承擔風險。
因此這個被詬病多年的業界慣例讓大部分外國人都叫苦連天，不單想投資移民的投資家們，就連在日本已經生活、工作多年的外國人，都因為無法找到保證人而難以租到自己理想的房子。
若是將合資人或旗下員工的住宅登記為事務所，則很可能需要將房間做大規模的改動，如將一房裝修成兩房，居住區與辦公區要有不同入口等。即使房間內部結構符合規格，也有可能會因物業不在自己名義下，而被視為資金短缺或在日本長期逗留的意願較弱，而導致審批不通過。隨著政府抽查越發嚴格，這種掛名事務所被拒簽或被拒延長的風險越來越大。
最理想的狀態是居住、辦公分別在於不同的房間，
若只有一個房間，則需要間隔出兩個區域
也就是說，一個合格的事務所除了要滿足上述的結構上的條件，還最好是屬於申請人名義且可自由操作的物業。
由此可見，最好的解決方法便是購買房產。
外國人在日本購房並沒有門檻，只要資金到位即可購買，并獲得完整的土地權、房產權。
因為是屬於自己的物業，可以按喜好和規定去改裝內部，不需要擔心房東會反對，也不需要解約時做原狀回復。
購買房產的成本其實也沒有很多人想象中高。
以大阪市商業區為例，可以用作事務所的物業也僅在7百萬日元上下（約190萬台幣、50萬港幣、45萬人民幣）
雖然購買前還需要留意大樓管理條約（管理規約）是否允許，業種是否符合，但選擇會比租賃多很多。
房產資料上一般都會標註是否可以登記為事務所
結語
日本的經營管理簽證沒有語言及行業的限制，只要是符合法律規定的行業，都可以註冊公司，
即使本意不在於創業，只是想通過投資換取永住，也可以通過投資一些不動產來獲取收益，而收益穩定恰好是日本不動產的一大優點。
值得一提的是，簽證開放初期，有許多人投資公寓，以租金作為公司收益。但隨著近年來審批變得嚴格，除了有一定收益以外，創業者是否真正有進行「經營和管理」也在審核內容當中。因此比起租賃物業，酒店、民宿等需要經營和管理的物業會更容易取得簽證。
今年受COVID-19疫情影響，許多酒店、民宿紛紛低價出售。但疫情結束後，日本旅遊業勢必會迎來一波回暖。對於已經投資日本酒店的人，2020年也許是糟糕的一年，但對於即將出手的人，這也許是最佳的時機。
無論投資或是經營，要取得經營管理簽證則首先需要一個合乎規範的事務所。而獲得事務所的最快捷途徑便是購買可作事務所的不動產。
所以回到文章開頭的疑問，「買房可以拿日本綠卡嗎？」
——買房不能直接拿綠卡，但買房往往是拿綠卡的第一步。
