很多人在選擇投資物件時，會猶豫買二手房還是新房。
那麼選擇二手房作為投資物件時，又應該選擇多舊的物件呢？
二手房的特點會隨著其房齡的不同而有很大的變化，本文將按房齡詳細介紹收益二手房的特點。

二手投資房，根據房齡的不同可以分為以下三大類。
首先，請對每個房齡組的特點有一個大致的了解。

每個房齡組都有其優點和缺點，下面將進行詳細介紹。

|按建築年代劃分的各房產的優勢和缺點

本節詳細介紹了各房齡組投資公寓的優勢和缺點。

・優勢
房齡不到10年的投資公寓的優勢在於，它們比新建的公寓便宜很多。
因為廣告和促銷費用包含在樓價中，所以新建的投資公寓價格較高。
新房是指自建成後一年內無人居住的房產。
但自建成後超過一年或有人居住過，即使建成不到一年，也不再是新房。
此時房價開始下降。因此，可以說，房齡不足10年的房產的最大優勢在於，你可以用比新房低很多的價格，買到一個較新的投資公寓。
另一個優勢是，由於建築物相對較新，因此不需要進行大規模修繕。
此外，由於該房產還有很長的法定使用年限，通過折舊可望在很長一段時間內節省稅收。
房齡不到10年的投資公寓作為資產仍然具有很高的價值，因此若是貸款買房，也有可能從金融機構獲得條件優惠的房產投資貸款。
・缺點
房齡不足10年的創收公寓的缺點是，與其他房齡組二手投資房相比，房產的價格相對較高。
隨著租戶的更換，租金也因不再是 "新房 "而下降。所以該類房無法期待有很高的收益率。
另一個缺點是，當你停止投資房產並決定出售房產時，你只能以明顯低於購買價格的價格出售，因為房子從新建到建10年的期間內，房產的價格會有大幅下降。
由此，若您想要購買用於轉售的房產則不適合選擇房齡小於10年的二手房。

・優勢
房齡在11年至30年以內的投資性二手公寓的一個優勢是，房屋價格在建成後大約20年左右停止下降，基本保持不變。
在沒有租金大幅下降的情況下獲得穩定的租金收入。這意味著我們可以期待穩定的回報率。
此外，當出售該房齡段的房屋時，可以以與買入時的價格相差不大的價格出售。
若是想要購入該房齡段的房屋，買主可得到關於房屋租金和收益率的變化情況，以及房屋的空置率等的詳細資料。
根據這些信息，我們可以決定未來的房地產投資策略，所以我們認為這個建築年限的房子是最有針對性的。
此外，對於鋼筋混凝土結構的投資性公寓來說，法定使用年限仍然相對較長，雖然減稅率不能於新房相比，但還是可以通過折舊來節省稅收。
但就木製房產而言，有些房產由於已經過了法定的使用年限。由於其擁有的折舊期間較短每年的折舊費用較高，因此可以在較短的時間內大幅度地節省稅款。
・缺點
房齡在11年至30年以內的投資性二手公寓的缺點是，由於房屋本身的建造年限較長，很可能需要進行大規模修繕。
這個房齡段的房子，建築物的破損程度差別很大。同樣是建11年的房子，有些可能劣化程度較為嚴重。相反，有些建築30年的房子劣化程度也可能較輕。
因此，在購買這個房齡段的房子時，一定要請驗房師等專家來查看建築的破損情況，而不是四處查看自行判斷。
此外，還要注意這一點，在建成後20年左右的房產中，賣方的瑕疵擔保責任往往是免責的

・優勢
房齡超過30年的房產的優勢在於， 它們往往建在位置優越的地方。
為什麼這麼多的老房子都建在地理位置好的地方，是因為這個地區是在開始開發的時候建造的，自然而然就會建在離車站很近等方便的地方。
另外，由於建築物本身的資產價值較低，物件本身的價格較低，固定資產稅也較低。
・缺點
房齡超過30年的投資性二手公寓的一個缺點是，建築物以及設備的老化。這使得業主有必要對房屋進行大規模維修，或有時還需要改造或翻新房屋以滿足租戶需求。
若是貸款買房的話，由於建築物的資產價值非常低，因此很難以良好的條件借入房地產投資貸款，而且往往需要在短期內償還，因此需要籌集更多的自籌資金。
另外，對於建築年限超過30年以上的投資性二手公寓，要檢查是否符合昭和56年引進的新抗震標準。據說只要符合新的抗震標準，即使是6級到7級的地震也不會倒塌。
近年來，除了地區和房屋佈局外，還有很多人也將建築物的安全性納入選擇租賃住宅的條件之一，所以一定要購買符合新抗震標準的房子，以便有更加符合租客的選擇。

|如何選擇適合自己的二手公寓？

當開始投資房地產的時候，重要的是一定是有明確的投資房地產目的。
因為根據這個目的，才可挑選出適合的建築年限的投資性二手公寓。
在這裡，我們將解釋各房齡組適合什麼目的的房地產投資

房齡不到10年的投資公寓，由於建築物本身的資產價值較高，法定使用年限也較長，因此適合想要實施遺產稅對策或節省所得稅和居民稅的人。
首先是遺產稅政策的情況，由於房地產的遺產估值低於實際交易價格，因此對以相同金額購買的房地產徵收的遺產稅比對現金徵收的遺產稅要低。
因此，可降低遺產稅。此外，繼承投資性二手公寓的人也可以長期從該物件中獲得租金收入。
基於這個原因，這個建築年限的物件更適合用來抵禦遺產稅。
其次，還可以節省所得稅和居民稅。
由於這類房屋的法定使用年限仍然很長，因此可以在該年限內將折舊費計入開支，從而在較長時間內節省所得稅和居民稅。
當然，對於那些想要長期進行房地產投資的人來說，這個建築年數帶的投資性二手公寓也是值得推薦的。因為在購買後的一段時間內，大多數情況下不需要進行大規模維修，因此您不必擔心會出現大筆費用。
儘管它的缺點是每次住戶更換都需要降低租金如屬於入住時間相對較長的家庭式物件，預計入住者不會有劇烈更換。
選擇這樣的房產也可以降低租金下降的風險。

《房地產投資法》適用於建築年限在11至30年之間的房屋，適合那些希望長期擁有並獲得穩定租金收入的房地產投資者。
這個建築年數帶的房子，建築物本身的價格下降幅度緩慢，建築20年左右就會停止下降，因此很少會因為入住者的更換而導致房租大幅下降。
但是，請注意，在這些建築年限內需要進行大規模修繕的情況很多，因此需要為此準備好自己的資金。

建築年限在30年以上的房屋，由於佈局和設備陳舊，往往很難吸引住戶。
因此，為了獲得穩定的高租金收入，我們需要進行大規模的修繕和翻新，以便更容易吸引住戶。
除了建築物的陳舊之外，這類房產通常位於位置較好的地方，因此對建築物進行大規模修繕仍然可以獲得穩定的租金收入。
如果你打算在這種建築年限超過30年的房子裡進行租賃經營，你需要在早期階段就準備好大規模維修的費用。
我們認為重新裝修建築物會增加後來住戶的需求，因為它的位置很好。
除此之外，你還可以為了轉售的目的而購買像這裡這樣的房產。
如果你計劃重建該物件所在的地區，由於預計土地價格會上漲，你也可以以高於購買價格的價格出售該物件。
但是這種方法很難說是一種常見的房地產投資方式，所以我們不推薦房地產投資的初學者去做。

|總結

到目前為止，我們已經介紹了各房齡組的投資性二手公寓的優缺點以及適合的房地產投資方式。
總的來說，投資性二手公寓的特點隨著建築年限的不同而不同，適合的房地產投資法也不同
如果你在進行房地產投資時正在考慮購買投資性二手公寓，那麼你應該清楚地知道什麼樣的房地產投資目的適合於該物件的建造年限，以便購買投資性二手公寓。