在日本,投資用小戶型單身公寓應該怎麼挑?

2022.09.09.Fri
  • 投資小貼士


單間的單身公寓,對剛開始不動產投資,或是想開始不動產投資的人來說,是一個比較好的選擇。小規模的房產投資價格較低,單間的單身公寓更容易出租且其收益也相對良好。
然而,不動產投資並非購入即萬歲,房屋的經營管理也很重要。再者就算單間公寓的物件價格低,投資也是以千萬為單位的日元,如果您在選擇物件時不小心犯了錯,那麼您可能會在物件的經營管理上吃苦頭。因此,本篇我們將為您解說,在挑選投資物件時,在物件所在地區上需要注意的四個特點。

適合單間公寓投資的四個地區特點:
1.單身人士多的地區
單間公寓基本上是單身人士居住。換句話說,"單身人士多 "和 "受單身人士歡迎 "的地區是適合單間公寓投資的特徵之一。
具體來說,以下的地區條件被認為是適合單間公寓投資的。

假設物件的主要目標租戶是20多歲的上班族。若該物件距離最近的車站在10分鐘步行範圍之內,且物件所在地周圍有營業到深夜的商店,則該物件滿足了單身人士的租賃需求。

2.交通便利的地區
在考慮交通便利性時,除了考慮通勤時間的長短外,還必須考慮該地區是否與多條線路的終點站相連,以減少換乘次數。如果該地區遠離市中心,但最近的車站是快速列車或特快列車停靠的車站,也可以判斷為方便。

3.理想居住市區排名的前列地區
日本各地的最理想的居住地排名展現了各地內各市區的租賃需求。對了解人們想要尋找什麼樣的地區居住有幫助。近期的最理想居住地的排名趨勢表明,人們不僅希望住地周圍有便利的商業設施,還希望有能夠放鬆、或散步的良好環境。
在最理想居住地的排名中,排名靠前的地區均有以下特點

然而,該排名中靠前的區域房產的購買價格往往較高,因此必須注意平衡房產的購買成本(投資金額)和預期收益。
謹慎一味的依賴最佳居住地的排名,而不考慮房屋的成本收益平衡。需求率相對較高且地價穩定的區域,也不失為一個好選擇。

4.治安良好的區域
不僅限於單間公寓的投資,物件所處區域的良好治安是房產投資的基礎。治安惡劣的區域和治安良好的區域相比,治安良好的區域的房屋入居期間會更長。因此,房屋空置、拖欠租金、地價下降的風險都相對較低。
相反,在治安不好的地區,房屋內外的噪音問題、鄰里之間的問題相對更容易發生。由於這些原因,治安良好的區域的物件更適合用於房產投資。
那麼在看房時,怎麼判斷該地區的治安環境如何呢。

這里為您介紹的以下情況被認為是不太安全的環境。有些閑靜的住宅區看似宜居,但夜間會頻繁發生搶劫事件。在選擇物件時,查閱物件所處區域的犯罪事件記錄,確認該區域的犯罪發生率也是很重要的。

以上為您介紹了選擇投資單間物件時,適合單間公寓投資的四個地區特點。
接下來為您介紹,大阪的市區裡,符合四個地區特點,適合用於單間公寓投資的地區。


大阪的市區符合四個地區特點的地區:
1.單身人士多的地區
大阪市公佈的人口統計數據中,單間公寓為單獨居住家庭(単獨世帯)。
大阪市各區的單獨居住家庭數量:

東京都、大阪市的家庭總數和一人居住家庭數量的百分比:

東京都和大阪市內的獨身居住家庭都超過了總家庭數的一半。都是不錯的單間公寓投資選擇。

2.交通便利的地區
下表為大阪乘客數量最多的前五個站。 (轉車不計入在內) 有些車站為終點站,你在選擇投資物件時,也可參考最近車站的路線是否以以下車站為終點站。

請注意,該類統計數據往往時針對每條鐵路線的,如,JR線的天王寺站雖然排名第四,地下線的天王寺站排名第五。請在查詢車站客流量時注意區分鐵路線。

3.大阪市內人們最想居住的地區排名
下表為大阪市市民最想居住的行政區的前五名。

如前篇所述,在最佳居住地排名靠前的地區是物件的出售價格和出租價格都很高,但我們需要從另一個角度來考慮該區域房產是否適合投資。
在該類排名靠前的區域,房產投資的金額非常大,再加上融資難度大和投資效率低,對於那些考慮以盈利為目的進行低風險運營的人來說,這可能是一個難度較大的投資對象。
在以排名為參考選擇投資物件時,了解住戶的需求,並從其角度考慮再來選擇物件也是很重要的。

4.大阪的安全地區排名
下表為大阪市刑法犯罪認知案件前五名的行政區。犯罪數量少是確保城市治安的一個重要因素,所以我們可以分別進行比較和參考。我們還將犯罪數量最多的行政區列入表格,作為參考資料。

如果想了解更多有關地區治安的資料,可從警務人員人數及檢控率等因素判斷。

概括
本文列舉了四個要點,闡述了適合單間公寓投資的區域特徵。正如我們到目前為止所看到的,我們不能僅僅依靠單個因素來判斷是否適合投資,需要通過綜合考慮各個因素並進行比較。
此外,物件的選擇會受樓齡、佈局、設計、設備及規格、預算、能否有房貸等因素的影響。近年因為新冠襲來,租民們對居住環境設備的需求也在發生改變,進而也會影響房屋的出租。