2020.07.09.Thu
- 投资小贴士
移民日本的第一步——购买房产
不少客户或朋友都会有一个疑问：“买房可以拿日本绿卡吗？”
回答这一疑问，首先要从日本的移民政策开始说起。不同于某些移民国家，日本没有一步到位取得绿卡的方法，需要其他签证作为跳板。
不考虑配偶签证，工作签证需要一定的日语水平以及大量的时间和劳力，而对于无法长期逗留日本但有一定积蓄的外国人，最合适的跳板也许是「经营管理签证」。
何为经营管理签证？
为了刺激经济、吸引外资，日本从2015年开始放宽了外国人赴日投资创业的条件，对符合以下条件的外国人發放最低3个月，最高5年期限的签证。
申请者需要符合的条件：
1.在日本国内有事业所（办公室）。
2.雇2名以上职员，或出资金额达到500万日元（约32万人民币）以上。
关于第2条，基本资金到位，跟随移民律师的指引去办便可解决，因此本文不作详细讨论。反而是看似简单的第1条，往往使很多客户碰壁。
何为合乎规格的事务所？
事务所是否合规格，会直接影响到是否能取得签证，首先我们可以看一些日本入国管理局审批的案例。
审批通过的案例：
A先生（饮食店）
租借了一户「住宅」，告知房东此处要作为店面经营，并得到了房东许可。
B先生（商品贩卖）
将自家住宅隔成居住区域及办公区域，在门口放置公司的标识，且办公区域里有电话、电脑、打印机等办公用具。
审批不通过的案例：
C先生（商品贩卖）
租借了一户「住宅」，但检查后發现房间内只有一些日常用品，无工作人员，且无用于办公的迹象。
D先生（设计公司）
事务所并非申请人名义，而是公司员工的住宅，且水电费亦由员工支付。
综合以上案例来看，一个合格的事务所基本需要满足以下条件：
1. 事务所门口需要有公司的标识。
2. 若住宅兼用为事务所，则需要区分清办公区域与居住区域，办公区域。
3. 若事务所为租赁物业，则需要得到房东的经营许可。
假如申请人选择租借事务所，往往会碰到第一难关——日本独特的保证人文化。即租房时几乎都要有一位保证人来做担保，这位保证人必须是日本人或有永住身份的人。
多数日本人不爱「多管閒事」，同时多数日本人也害怕承担风险。
因此这个被诟病多年的业界惯例让大部分外国人都叫苦连天，不单想投资移民的投资家们，就连在日本已经生活、工作多年的外国人，都因为无法找到保证人而难以租到自己理想的房子。
若是将合资人或旗下员工的住宅登记为事务所，则很可能需要将房间做大规模的改动，如将一房装修成两房，居住区与办公区要有不同入口等。即使房间内部结构符合规格，也有可能会因物业不在自己名义下，而被视为资金短缺或在日本长期逗留的意愿较弱，而导致审批不通过。随着政府抽查越發严格，这种挂名事务所被拒签或被拒延长的风险越来越大。
也就是说，一个合格的事务所除了要满足上述的结构上的条件，还最好是属于申请人名义且可自由操作的物业。
由此可见，最好的解决方法便是购买房产。
外国人在日本购房并没有门槛，只要资金到位即可购买，并获得完整的土地权、房产权。
因为是属于自己的物业，可以按喜好和规定去改装内部，不需要担心房东会反对，也不需要解约时做原状回復。
购买房产的成本其实也没有很多人想象中高。
以大阪市商业区为例，可以用作事务所的物业也仅在7百万日元上下（45万人民币）
虽然购买前还需要留意大楼管理条约（管理规约）是否允许，业种是否符合，但选择会比租赁多很多。
结语
日本的经营管理签证没有语言及行业的限制，只要是符合法律规定的行业，都可以註册公司。
即使本意不在于创业，只是想通过投资换取永住，也可以通过投资一些不动产来获取收益，而收益稳定恰好是日本不动产的一大优点。
值得一提的是，签证开放初期，有许多人投资公寓，以租金作为公司收益。但随着近年来审批变得严格，除了有一定收益以外，创业者是否真正有进行「经营和管理」也在审核内容当中。因此比起租赁物业，酒店、民宿等需要经营和管理的物业会更容易取得签证。
今年受COVID-19疫情影响，许多酒店、民宿纷纷低价出售。但疫情结束后，日本旅游业势必会迎来一波回暖。对于已经投资日本酒店的人，2020年也许是糟糕的一年，但对于即将出手的人，这也许是最佳的时机。
无论投资或是经营，要取得经营管理签证则首先需要一个合乎规范的事务所。而获得事务所的最快捷途径便是购买可作事务所的不动产。
所以回到文章开头的疑问，「买房可以拿日本绿卡吗？」
——买房不能直接拿绿卡，但买房往往是拿绿卡的第一步。
