在日本购买不动产、查看物件资料或阅读「重要事项说明书」时，

你可能会看到一个不太熟悉的名词—「风致地区」。

这并不是建案名称，而是与土地使用、建筑限制密切相关的都市计画制度。

一旦土地被指定为风致地区，在建蔽率、建筑高度、绿地保留，甚至外观设计上，

都可能受到比一般住宅区更严格的规范。

一、什么是风致地区？

风致地区是日本依据《都市计画法》所设立的都市计画区划之一，

目的在于保护都市中的自然景观与绿意环境，避免过度开发破坏原有风貌。

这里所说的「风致」，指的是水景、树木、丘陵、开阔空间等

自然元素与都市共存所形成的整体景观气氛，而不只是建筑外观是否美观。

因此，风致地区多半会出现在：

• • 河川沿岸
• • 公园周边
• • 低密度住宅区
• • 绿地、山坡或自然环境较丰富的区域

像东京都就设有多个风致地区，用以维持都市中的自然景观品质。

二、风致地区与景观地区有什么不同？

在不动产资料中，风致地区常会与「景观地区」一起出现，但两者重点不同。

简单来说，风致地区重视的是自然保存，景观地区则着重人工景观的美感设计。

三、在风致地区内会受到哪些限制？

在风致地区中，只要行为可能影响自然景观，通常都需要事前申请许可。

常见受管制的行为包括：

• • 新建、改建、增建或移动建筑物
• • 宅地开发、土地整地
• • 树木砍伐或大量修剪
• • 挖土、填土、水面变更
• • 建筑外观或色彩若与周边风致不协调，也可能受限制

也就是说，即使土地本身可以建筑，并不代表能依一般住宅区的条件自由规划。

四、风致地区与建蔽率、建筑高度的关系

风致地区本身并不是用途地域，而是「附加在土地上的限制条件」。

各地方自治体会依照条例，订定更细致的规范，例如：

• • 建蔽率上限
• • 建筑物高度限制
• • 与道路、邻地的退缩距离
• • 绿地或植栽保留比例

以常见情况来说：

• • 第一种风致地区：限制较严，建蔽率可能仅20%左右
• • 第二种风致地区：相对宽松，但仍低于一般住宅区

实际数值会因城市不同而有所差异，因此在购屋或规划前，

一定要向当地政府或专业不动产人士确认最新条例内容。

五、固定资产税会比较高或比较低吗？

风致地区本身不会直接改变固定资产税的计算方式。

税额仍主要取决于：

• • 土地评价额
• • 建物评价
• • 用途地域

不过，由于风致地区通常位于环境品质较佳、开发密度较低的区域，

在某些地段，土地评价可能相对较高；

另一方面，建筑规模受限，也可能间接影响资产运用方式。

六、购买风致地区不动产前的小提醒

• • 不要只看用途地域，也要确认是否位于风致地区
• • 有改建、增建或翻修计画时，务必事前确认是否需要许可
• • 对于追求居住环境品质、自住导向的买方，风致地区往往是加分项目
• • 对于高密度开发或投资型规划，则需特别评估限制影响

风致地区是一项为了保护都市自然景观而设立的重要制度。

它并不等于不能居住，但代表在「如何建、能建多少」上，

必须尊重环境、遵守比一般地区更严格的规范。

在日本不动产交易中，看懂「风致地区」这个词，就是避免日后规划受限的重要一步。

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