很多人在选择投资物件时，会犹豫买二手房还是新房。
那么选择二手房作为投资物件时，又应该选择多旧的物件呢？
二手房的特点会随着其房龄的不同而有很大的变化，本文将按房龄详细介绍收益二手房的特点。

二手投资房，根据房龄的不同可以分为以下三大类。
首先，请对每个房龄组的特点有一个大致的了解。

每个房龄组都有其优点和缺点，下面将进行详细介绍。

|按建筑年代划分的各房产的优势和缺点

本节详细介绍了各房龄组投资公寓的优势和缺点。

・优势
房龄不到10年的投资公寓的优势在于，它们比新建的公寓便宜很多。
因为广告和促销费用包含在楼价中，所以新建的投资公寓价格较高。
新房是指自建成后一年内无人居住的房产。
但自建成后超过一年或有人居住过，即使建成不到一年，也不再是新房。
此时房价开始下降。因此，可以说，房龄不足10年的房产的最大优势在于，你可以用比新房低很多的价格，买到一个较新的投资公寓。
另一个优势是，由于建筑物相对较新，因此不需要进行大规模修缮。
此外，由于该房产还有很长的法定使用年限，通过折旧可望在很长一段时间内节省税收。
房龄不到10年的投资公寓作为资产仍然具有很高的价值，因此若是贷款买房，也有可能从金融机构获得条件优惠的房产投资贷款。
・缺点
房龄不足10年的创收公寓的缺点是，与其他房龄组二手投资房相比，房产的价格相对较高。
随着租户的更换，租金也因不再是 "新房 "而下降。所以该类房无法期待有很高的收益率。
另一个缺点是，当你停止投资房产并决定出售房产时，你只能以明显低于购买价格的价格出售，因为房子从新建到建10年的期间内，房产的价格会有大幅下降。
由此，若您想要购买用于转售的房产则不适合选择房龄小于10年的二手房。

・优势
房龄在11年至30年以内的投资性二手公寓的一个优势是，房屋价格在建成后大约20年左右停止下降，基本保持不变。
在没有租金大幅下降的情况下获得稳定的租金收入。这意味着我们可以期待稳定的回报率。
此外，当出售该房龄段的房屋时，可以以与买入时的价格相差不大的价格出售。
若是想要购入该房龄段的房屋，买主可得到关于房屋租金和收益率的变化情况，以及房屋的空置率等的详细资料。
根据这些信息，我们可以决定未来的房地产投资策略，所以我们认为这个建筑年限的房子是最有针对性的。
此外，对于钢筋混凝土结构的投资性公寓来说，法定使用年限仍然相对较长，虽然减税率不能与新房相比，但还是可以通过折旧来节省税收。
但就木制房产而言，有些房产由于已经过了法定的使用年限。由于其拥有的折旧期间较短每年的折旧费用较高，因此可以在较短的时间内大幅度地节省税款。
・缺点
房龄在11年至30年以内的投资性二手公寓的缺点是，由于房屋本身的建造年限较长，很可能需要进行大规模修缮。
这个房龄段的房子，建筑物的破损程度差别很大。同样是建11年的房子，有些可能劣化程度较为严重。相反，有些建筑30年的房子劣化程度也可能较轻。
因此，在购买这个房龄段的房子时，一定要请验房师等专家来查看建筑的破损情况，而不是四处查看自行判断。
此外，还要注意这一点，在建成后20年左右的房产中，卖方的瑕疵担保责任往往是免责的

・优势
房龄超过30年的房产的优势在于， 它们往往建在位置优越的地方。
为什么这么多的老房子都建在地理位置好的地方，是因为这个地区是在开始开发的时候建造的，自然而然就会建在离车站很近等方便的地方。
另外，由于建筑物本身的资产价值较低，物件本身的价格较低，固定资产税也较低。
・缺点
房龄超过30年的投资性二手公寓的一个缺点是，建筑物以及设备的老化。这使得业主有必要对房屋进行大规模维修，或有时还需要改造或翻新房屋以满足租户需求。
若是贷款买房的话，由于建筑物的资产价值非常低，因此很难以良好的条件借入房地产投资贷款，而且往往需要在短期内偿还，因此需要筹集更多的自筹资金。
另外，对于建筑年限超过30年以上的投资性二手公寓，要检查是否符合昭和56年引进的新抗震标准。据说只要符合新的抗震标准，即使是6级到7级的地震也不会倒塌。
近年来，除了地区和房屋布局外，还有很多人也将建筑物的安全性纳入选择租赁住宅的条件之一，所以一定要购买符合新抗震标准的房子，以便有更加符合租客的选择。

|如何选择适合自己的二手公寓？

当开始投资房地产的时候，重要的是一定是有明确的投资房地产目的。
因为根据这个目的，才可挑选出适合的建筑年限的投资性二手公寓。
在这里，我们将解释各房龄组适合什么目的的房地产投资

房龄不到10年的投资公寓，由于建筑物本身的资产价值较高，法定使用年限也较长，因此适合想要实施遗产税对策或节省所得税和居民税的人。
首先是遗产税政策的情况，由于房地产的遗产估值低于实际交易价格，因此对以相同金额购买的房地产征收的遗产税比对现金征收的遗产税要低。
因此，可降低遗产税。此外，继承投资性二手公寓的人也可以长期从该物件中获得租金收入。
基于这个原因，这个建筑年限的物件更适合用来抵御遗产税。
其次，还可以节省所得税和居民税。
由于这类房屋的法定使用年限仍然很长，因此可以在该年限内将折旧费计入开支，从而在较长时间内节省所得税和居民税。
当然，对于那些想要长期进行房地产投资的人来说，这个建筑年数带的投资性二手公寓也是值得推荐的。因为在购买后的一段时间内，大多数情况下不需要进行大规模维修，因此您不必担心会出现大笔费用。
尽管它的缺点是每次住户更换都需要降低租金如属于入住时间相对较长的家庭式物件，预计入住者不会有剧烈更换。
选择这样的房产也可以降低租金下降的风险。

《房地产投资法》适用于建筑年限在11至30年之间的房屋，适合那些希望长期拥有并获得稳定租金收入的房地产投资者。
这个建筑年数带的房子，建筑物本身的价格下降幅度缓慢，建筑20年左右就会停止下降，因此很少会因为入住者的更换而导致房租大幅下降。
但是，请注意，在这些建筑年限内需要进行大规模修缮的情况很多，因此需要为此准备好自己的资金。

建筑年限在30年以上的房屋，由于布局和设备陈旧，往往很难吸引住户。
因此，为了获得稳定的高租金收入，我们需要进行大规模的修缮和翻新，以便更容易吸引住户。
除了建筑物的陈旧之外，这类房产通常位于位置较好的地方，因此对建筑物进行大规模修缮仍然可以获得稳定的租金收入。
如果你打算在这种建筑年限超过30年的房子里进行租赁经营，你需要在早期阶段就准备好大规模维修的费用。
我们认为重新装修建筑物会增加后来住户的需求，因为它的位置很好。
除此之外，你还可以为了转售的目的而购买像这里这样的房产。
如果你计划重建该物件所在的地区，由于预计土地价格会上涨，你也可以以高于购买价格的价格出售该物件。
但是这种方法很难说是一种常见的房地产投资方式，所以我们不推荐房地产投资的初学者去做。

|总结

到目前为止，我们已经介绍了各房龄组的投资性二手公寓的优缺点以及适合的房地产投资方式。
总的来说，投资性二手公寓的特点随着建筑年限的不同而不同，适合的房地产投资法也不同
如果你在进行房地产投资时正在考虑购买投资性二手公寓，那么你应该清楚地知道什么样的房地产投资目的适合于该物件的建造年限，以便购买投资性二手公寓。