在日本,投资用小户型单身公寓应该怎么挑?

2022.09.09.Fri
  • 投资小贴士


单间的单身公寓,对刚开始不动产投资,或是想开始不动产投资的人来说,是一个比较好的选择。小规模的房产投资价格较低,单间的单身公寓更容易出租且其收益也相对良好。
然而,不动产投资并非购入即万岁,房屋的经营管理也很重要。再者就算单间公寓的物件价格低,投资也是以千万为单位的日元,如果您在选择物件时不小心犯了错,那么您可能会在物件的经营管理上吃苦头。因此,本篇我们将为您解说,在挑选投资物件时,在物件所在地区上需要注意的四个特点。

适合单间公寓投资的四个地区特点:
1.单身人士多的地区
单间公寓基本上是单身人士居住。 换句话说,"单身人士多 "和 "受单身人士欢迎 "的地区是适合单间公寓投资的特征之一。
具体来说,以下的地区条件被认为是适合单间公寓投资的。

假设物件的主要目标租户是20多岁的上班族。若该物件距离最近的车站在10分钟步行范围之内,且物件所在地周围有营业到深夜的商店,则该物件满足了单身人士的租赁需求。

2.交通便利的地区
在考虑交通便利性时,除了考虑通勤时间的长短外,还必须考虑该地区是否与多条线路的终点站相连,以减少换乘次数。 如果该地区远离市中心,但最近的车站是快速列车或特快列车停靠的车站,也可以判断为方便。

3.理想居住市区排名的前列地区
日本各地的最理想的居住地排名展现了各地内各市区的租赁需求。对了解人们想要寻找什么样的地区居住有帮助。 近期的最理想居住地的排名趋势表明,人们不仅希望住地周围有便利的商业设施,还希望有能够放松、或散步的良好环境。
在最理想居住地的排名中,排名靠前的地区均有以下特点

然而,该排名中靠前的区域房产的购买价格往往较高,因此必须注意平衡房产的购买成本(投资金额)和预期收益。
谨慎一味的依赖最佳居住地的排名,而不考虑房屋的成本收益平衡。需求率相对较高且地价稳定的区域,也不失为一个好选择。

4.治安良好的区域
不仅限于单间公寓的投资,物件所处区域的良好治安是房产投资的基础。 治安恶劣的区域和治安良好的区域相比,治安良好的区域的房屋入居期间会更长。因此,房屋空置、拖欠租金、地价下降的风险都相对较低。
相反,在治安不好的地区,房屋内外的噪音问题、邻里之间的问题相对更容易发生。由于这些原因,治安良好的区域的物件更适合用于房产投资。
那么在看房时,怎么判断该地区的治安环境如何呢。

这里为您介绍的以下情况被认为是不太安全的环境。有些闲静的住宅区看似宜居,但夜间会频繁发生抢劫事件。在选择物件时,查阅物件所处区域的犯罪事件记录,确认该区域的犯罪发生率也是很重要的。

以上为您介绍了选择投资单间物件时,适合单间公寓投资的四个地区特点。
接下來为您介绍,大阪的市区里,符合四个地区特点,适合用于单间公寓投资的地区。


大阪的市区符合四个地区特点的地区:
1.单身人士多的地区
大阪市公布的人口统计数据中,单间公寓为单独居住家庭(単独世帯)。
大阪市各区的单独居住家庭数量:

东京都、大阪市的家庭总数和一人居住家庭数量的百分比:

东京都和大阪市内的独身居住家庭都超过了总家庭数的一半。都是不错的单间公寓投资选择。

2.交通便利的地区
下表为大阪乘客数量最多的前五个站。(转车不计入在内) 有些车站为终点站,你在选择投资物件时,也可参考最近车站的路线是否以以下车站为终点站。

请注意,该类统计数据往往时针对每条铁路线的,如,JR线的天王寺站虽然排名第四,地下线的天王寺站排名第五。请在查询车站客流量时注意区分铁路线。

3.大阪市内人们最想居住的地区排名
下表为大阪市市民最想居住的行政区的前五名。

如前篇所述,在最佳居住地排名靠前的地区是物件的出售价格和出租价格都很高,但我们需要从另一个角度来考虑该区域房产是否适合投资。
在该类排名靠前的区域,房产投资的金额非常大,再加上融资难度大和投资效率低,对于那些考虑以盈利为目的进行低风险运营的人来说,这可能是一个难度较大的投资对象。
在以排名为参考选择投资物件时,了解住户的需求,并从其角度考虑再来选择物件也是很重要的。

4.大阪的安全地区排名
下表为大阪市刑法犯罪认知案件前五名的行政区。犯罪数量少是确保城市治安的一个重要因素,所以我们可以分别进行比较和参考。我们还将犯罪数量最多的行政区列入表格,作为参考资料。

如果想了解更多有关地区治安的资料,可从警务人员人数及检控率等因素判断。

概括
本文列举了四个要点,阐述了适合单间公寓投资的区域特征。正如我们到目前为止所看到的,我们不能仅仅依靠单个因素来判断是否适合投资,需要通过综合考虑各个因素并进行比较。
此外,物件的选择会受楼龄、布局、设计、设备及规格、预算、能否有房贷等因素的影响。近年因为新冠袭来,租民们对居住环境设备的需求也在发生改变,进而也会影响房屋的出租。