地价暴跌难波地区,起死回生还有多远?

2022.10.21.Fri
  • 投资小贴士

大阪难波的土地价格正在走出低谷
在全国跌幅最厉害的10个城市中,大阪繁华地区难波的地价开始出现“逆转攻势”。
在9月份公布的都道府县地价(基准地价)中,去年进入跌价最厉害的前10名的3个商业用地,此次全在排名外。主要原因是,随着新冠的平息,外国游客旅日带来了变化。
难波心斋桥附近,观光、餐饮、住宿等逐渐回春,那一片区的人们对租赁的需求也会越来越大。

趁着地价便宜的现在,很多大公司纷纷选择了大阪作为房地产投资的对象。
以下是去年跌价最厉害的前10名的3个商业用地:

1.【去年地价跌幅全国第一名】

大阪市中央区宗右衛門町的「DEKA戎橋大楼」周边。与前年度比下降了18.5%,虽然今年地价也在下跌,但跌幅缩小至1.6%,排在最差10位之外。
这座大楼面向道顿堀川,靠近观光胜地戎桥。在河对岸的斜前方,便是知名的格力高广告牌,那里是非常受人欢迎的拍照打卡景点。

2. 【去年地价跌幅全国第二名】

大阪市中央区難波的「ECS第32大楼」周边。
ECS第32大楼面向千日前大道,同时还有家电量贩店的bic camera等,也是难波屈指可数的热闹景点。ECS第32大楼周边地价,今年虽然也在下跌,但跌幅缩小至2.9%,并未在今年最差10位之内。

3.【去年地价跌幅全国第九名】

大阪市中央区南船場的「心斎橋フロント大楼」周边。与去年9.0%的跌幅相比,今年大楼周边的地价跌幅为0.0% ,回到了平稳状态。心斎橋フロント大楼位于心斋桥车站附近,面向长堀大道。奢侈品专卖店和进口车店林立的御堂筋也近在咫尺。与餐饮店引人注目的道顿堀一带不同,这里也深受游客喜爱,是个热闹的景点。

由于防疫政策游客流失而导致的地价下跌的情况,在今年出现了反转。因地价下跌的幅度开始缩小,不动产物件的收益力也将上升。尽管目前还没有出现正比例增长,但基准地价的停止下跌,也意味着这些地区的房地产的盈利能力将得到提高。
日本的土地基准价格是政府根据房地产租金的盈利能力和周围房地产的交易情况计算出来的。
防疫政策导致难波地区土地价格大幅下跌,很大程度上是因为难波地区游客群的流失。
在新冠之前,因繁盛的旅游业而衍生出的,对餐饮、店铺的需求,均在防疫政策下不得不撤店。因此,在难波地区聚集的从业人员也离开了该地区,他们曾经使用的大楼也收不到房租,盈利能力大打折扣。


随着今年日本重新开放,基准地价截至7月1日,今年难波地区的地价跌幅均有所减小,这意味着商店回来了,大楼们可以收取租金,甚至还可以提高租金。
更是在10月11日,日本全面开放之后,在大阪的街上,推着行李箱说着外语的游客开始随处可见。位于道顿堀的一家咖啡店的相关人士苦恼道: “近期,语言不通的客人开始增多,菜单需要多个语种的翻译版。”在道顿堀,拥有超过100家门店的道顿堀商店会会长上山胜也表示:“虽然周围仍然有很多空店,但以餐馆为中心,顾客们正在恢复,周末道顿堀的人流量也恢复到新冠流行前的80%左右。”

除了旅游全面开放,大阪还有2025年的大阪・关西世博会助力观光业、餐饮业等各业的复苏。
大阪为了2025年举办的大阪、关西世博会,相关准备也在火热进行中,其中不仅有大阪港区的地铁线的延长、大阪北区梅北2期的大型再开发事业、还有此花区人工岛梦洲岛的建设和大阪中央区大阪城附近的开发项目等等。
目前,受大阪地铁的中央线延伸影响,弁天町站(大阪市港区)周边地区土地交易活跃。与世博会会场——人工岛梦洲岛(大阪此花区)相连的JR环线的换乘站的商业用地的地价也在上涨。
当前不仅是日本国内的大公司,海外的企业也纷纷选择大阪作为投资地。在大阪城周边,也将陆续兴建外国酒店。


新加坡高端外资酒店Capella酒店集团的新品牌柏典酒店将首次进驻日本。柏典酒店选址于大阪城以南的。目前正在建设中,并计划2025年春季开业。
仲量联行JLL的关西分公司表示,于2021年在关西地区不动产投资总额的50%约4600亿日元为外资,22年也预估是同分割水平。
2025年大阪-关西世博会和日本全面开放的游客恢复,关西地区的旅游业也在逐步恢复。人流量的回升增加,会为大阪地区带来大量收益。当下大阪区域低迷的地价,对很多房地产投资者来说是一个巨大的机遇。