如何挑选投资用房产?不仅只看回报率

2022.07.15.Fri
  • 投资小贴士

近年来,投资房地产似乎成了更多人的第一选择。
但是,房地产投资与股票投资相比,投资单价较大,投资后的管理买卖等事项也不能掉以轻心。因此房地产的投资是一项需要十二分注意的投资。
本次为您讲解房地产投资中较为重要的部分,如何挑选房产物件。

1.根据你的目的和目标,确定你想购买的不动产的条件。
根据你的房产投资方法、目标和目的,你选择房产的条件会有很大不同。 例如,选择低风险但有稳定收入的房产,或者投资高风险但高收益的房产物件。
您需要先设定你自己的目的和目标,再根据设定的项目来选择投资的物件。

制定适合自己管理风格的条件。
管理方式有几种类型,但设定条件的方式主要取决于你想如何创造收入。
首先,通常被认为是优秀的物件条件需满足以下四个条件中的一个或多个。

· 相对便宜的条件
· 空房时间短,入住率高
· 资产价值高
· 有可能以高收益率运营

当然,要找到一个具备所有条件的合适房产是很困难的。正如俗话所说的 "权衡"(一荣俱荣,一损俱损)一词所暗示的那样,为获得回报总是要付出风险或代价。
例如,离车站较近但购买成本高较高的房屋,以及收益率较高但建筑年限较老的房屋。
因此,你应该在了解自己的运作风格和权衡之间的关系的基础上,设定选择房产的条件,包括是否会持续从租金收入中获利,是否会为了物业的出售而获利,或者是否还继续添置房产。

2.假设出售时的价格并考虑收益率
在考虑收益率时,很容易把注意力放在租金收入上,但实际上,在经营房产时有必要考虑到房产的销售。
当然,如果出售价格高于购买价格,自然可以获得资本收益。因此,选择房产时不仅要考虑收益率和房产条件,还要考虑出售。
另外,在一年中的某些时候,即使要出售房产,也可以以较高的价格出售。
本节解释了对你的投资回收有重大影响的四个项目的时间:季节、土地价格、占用条件和通过出售回收你的投资。

(1)在搬家旺季出售
如果在2 ~ 3月搬家较多的季节出售的话,往往会卖得比较贵。
这是因为,在公众对租赁房产需求增加的同时,更多的人希望拥有和经营房产。

(2)在土地价格上涨时出售
若物件周围建设了新车站、因便利性得到提高,导致该区域土地价格上涨,此时也是出售房产的好时机。

(3)在房屋满室出租时出售。
在房子满室的时候出售,可以比有空房时售出更高的价格。
一般来说,空房率越高会使出售更加困难。房屋空出时,为了能顺利出售物件,建议您先招租,有租客后再进行售卖。

(4)当出售价格超过房产的购买成本时出售
以这种方式出售时,要对出售产生的利润征收转让税
这样,您不仅要考虑租金收入,还要考虑出售时价值多少来选择你的房产。

(5)在汇率上涨时出售
近日日币持续下跌,持续创出新低。于汇率低时购买房产,在日币汇率攀升后再抛售房产,也是投资盈利的好选择。这样的情况,您在挑选房屋的时候,更应将是否便于未来出售纳入考虑条件。

3.总结
进行房地产投资,应该了解物件的风险与收益之间的平衡,将物件的购买成本以及出售纳入考量范围之内,再根据自己的经营风格选择符合自己的投资方式。